疫情下的地產基金投資:市場短期承壓,在投項目管理成最大難點

2020-02-21

與2003年的“非典”疫情相比,此次新冠肺炎疫情所面臨的經濟環境、政策背景、房地產行業發展階段有很大不同,疫情對房地產市場帶來的影響也不太一樣。

“對地產基金來說,主要面臨的問題是存量項目的運營管理。在存量市場,如果你運營的是成熟型物業,租金需要面對減免,甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老舊物業的升級改造,需要面對升級改造無法復工等問題。在增量市場,地產項目的開發、銷售等環節也面臨難題?!苯?,弘基金創始合伙人兼CEO孫銘辰在接受21世紀經濟報道采訪時說。

最近一段時間,突如其來的新冠疫情對各行各業都產生著影響,房地產行業也受到較大的沖擊。本該熙熙攘攘的購物中心、寫字樓,人流量大幅減少。業內所期盼的“金三銀四”樓市小陽春,在短時間內預計也難以出現。

在這種情況下,地產基金如何把控投資節奏、調整投資策略?疫情周期中,又涌現出怎樣的細分市場投資機會?

市場短期承壓,長期趨于穩定

五??毓珊匣锶笋R林慶對21世紀經濟報道表示,與2003年的非典疫情相比,此次新冠肺炎疫情所面臨的經濟環境、政策背景、房地產行業發展階段有很大不同,疫情對房地產市場帶來的影響也不太一樣。

2003年時,非典雖然影響了當年二季度部分城市的房產銷售。但在疫情過去后,房產銷售在三四季度迅速回調,全年的銷售增速達30%。如今,中國房地產市場體量更大,增速變慢,受到的疫情影響會更加直接??赡懿粌H僅是一季度的銷售數據下降,全年的增速也都將放緩。

“但是中國房地產市場經過多年的發展和歷練,行業的韌性也更強,房企應對危機的手段也更加豐富?!瘪R林慶說?,F階段,市場面臨的是比較嚴厲的調控政策。如果臨時打開一些流動性,在土地市場、銷售端、融資端有更多政策支持,市場調節的空間將更大,能夠緩解疫情帶來的短期壓力。

對地產基金投資來說,馬林慶表示,從資產類別的角度來看,首先,受影響最大的是商業地產。商業地產原來是線下人群的聚集場所,有零售、餐飲、娛樂等多種業態。但現在不鼓勵大家出門,短期內對商業地產的租戶、物業方都帶來較大影響。

第二,辦公物業受影響相對較小。雖然企業復工有所推遲,但目前一二線城市的大量企業已經在逐步恢復辦公、生產,國家也對中小企業提供了扶持政策。在疫情平緩后,寫字樓的租賃情況、資產表現會回歸穩定局面。

第三,住宅市場可能短期會有一定的波動性,但長期受到的影響會比較小。馬林慶表示,一般樓市在三四月份會有“小陽春”,這個需求在短期被抑制,但在疫情穩定后會陸續釋放。

“尤其是剛需住宅和改善型住宅的需求釋放,人們會意識到更好的小區環境、房型設計、物業管理對生活的重要性,有醫療健康保障配套的住宅項目將會受到追捧?!彼f。

另外,疫情可能會對物流地產有利好的推動作用。因為隨著電商銷量的帶動,廠商的生產力度、電商的備貨力度都在加大,對優質倉儲物業的需求增多。同時,隨著生鮮電商的發展,對冷鏈冷庫的需求也更加旺盛。

在投項目管理成最大難點

對地產基金本身來說,在募投管退四個環節中,資產管理是面臨壓力最大的環節。

孫銘辰表示,“對地產基金來說,主要面臨的問題是存量項目的運營管理。在存量市場,如果你運營的是成熟型物業,租金需要面對減免,甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老舊物業的升級改造,需要面對升級改造無法復工等問題。在增量市場,地產項目的開發、銷售等環節也面臨難題?!?/p>

“對弘基金來說,我們是相對幸運的。因為我們在去年就實現了目標項目的順利退出,給投資人帶來了不錯的回報?!彼f。

弘基金因為堅守投資價值本位,所投項目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因,公司新基金的募集籌備等事宜受到了實質性的影響。孫銘辰坦言,本來公司在年底時已經接待了來自韓國等外資的投資方,對中國潛在房地產投資項目進行了實地考察和探討。但現在由于疫情的影響,雙方不得不暫緩投資事宜。

“現在是海外投資人從樂觀變成了謹慎觀望,國內投資人從樂觀變成了有心無力,投資參與者的望而卻步,目前是對我們基金管理平臺來講,影響是顯著的?!彼f。

而弘基金目前在做的,首先是保障員工的安全,遵守國家的防疫管控措施,讓大家先暫時在家辦公,并且持續與海內外投資人保持溝通。同時,弘基金也利用海外資源購置海外防疫物資,力所能及地捐助疫區。

“五??毓?月開工以后,投資節奏還是保持在高效穩健的狀態,因為前期的項目儲備也比較早,現在基本上按照當年的投資計劃,對項目的投資、風險管理等各個任務都在有序推進?!瘪R林慶說。

雖然疫情影響下房地產市場出現短期波動,但五??毓傻耐顿Y大方向不會調整。一方面,公司還是跟頭部的開發商加強項目合作,因為它們有技術、品牌、現金儲備、人才儲備,受疫情影響相對比較小。

另一方面,由于疫情影響,國家對很多行業都有利好的扶持政策。五??毓蓵P注政策窗口帶來的投資機會,以及一些價值暫時被低估的優質項目投資機會,深入參與到行業整合過程中。

“比如有些一二線城市由小開發商持有的商業地產,它可能受疫情的影響短期內現金流吃緊撐不下去了。還有身處武漢的區域性房企,可能因為疫情而遇到比較大的困難,但武漢的房地產發展趨勢是很好的。這些方面的機會,都在我們的關注范圍內?!彼f。

疫情后的行業進化與投資策略調整

對于疫情之后的房地產市場發展趨勢,馬林慶認為,未來,房地產市場格局會進一步分化,一二線城市和重要都市圈的吸引力會進一步提升。開發商對產業、教育、醫療配套的理解會有所變化,消費者本身對房屋設計、物業管理等方面的要求也會進一步提升。

第二,房地產行業的科技滲透率會提升?!霸瓉淼姆康禺a模式還是相對比較簡單的,大多數開發商是做工程,要進行成本控制。但現在對開發商來說,科技人才、金融人才會越來越重要。如何通過VR技術的應用進行線上引流,如何降低突發性事件帶來的影響,都是開發商需要考慮的?!彼f。

第三,對地產基金來說,五牛持續看好龍頭房企的剛需和改善型住宅項目,以及同時具備資產運營和融資能力的商業地產和寫字樓項目。之前基金的投資可能更多強調位置和品質,但疫情過后,大家對商業地產和寫字樓的功能設計、設施設備完整性、物業管理水平、現金流情況等會有更高的要求。

綜合來說,五??毓稍?020年將順應市場變化和政策導向,持續專注金融服務與產業賦能,挖掘更多中長期投資機會。

孫銘辰補充說,疫情或將加強人們的房本位思想。對一線城市、省會城市工作的外來人口來說,會更加希望在工作所在地擁有自己的房產,享有業主的權利。對商業地產來說,如果撐過這段艱難時期,未來或將迎來人們報復式消費帶來的利好。

“在寫字樓方面,可能有些新經濟企業在疫情過后,把線上辦公變成一種常態。但對金融等行業來說,更需要的是面對面交流,寫字樓仍存在剛需性?!彼f。

(21世紀經濟報道)

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